建て替えできない土地 | 株式会社 村松工務店
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建て替えできない土地

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こんにちは!
おかげさまで3代目。
創業80年、足立区で木造注文住宅専門の
村松工務店 代表の村松実です。

建て替えとフルリフォームのメリット・デメリット

家が古くなった、家族が増える、地震が怖いという思いから
家を建て替えたいと思っても、
実は建て替えができないところに家が建っていた
ということはよくあります。

耐震リフォーム状況

昔はそれで家を建てることができたのに、
今の建築上の法律では建て替え、新築が
できなくなっているところは多いです。

当社では、建て替えたいけどどうしたらいいのか
という相談をよく受けます。

足立区内にはこうした建て替え不可の土地に
建っている家がまだまだたくさんあります。

こうした現状を踏まえ、足立区では
建て替え不可の土地でも
建て替えができるようにする制度ができました。

建て替えができない土地というのは
一般的に道路に面していない土地です。

昔は、道路につながる通路や路地に面して
家を建てても問題ありませんでした。

これは、借地の場合が割と多いのですが、
地主さんが自分の土地を適当に区分けして貸していたので、
通路とか路地しかなかったんですね。

こうした事情も踏まえてできた新しい制度は
たいへんありがたいことだと思います。

これにより、
家の建て替えが進むことで
災害に対応できる街にできるので
とても有意義だと思います。

建て替えできるようにするということは、
道路に面した土地にするということですから、
まずは自分の土地の一部を道路として使えるように
区に提供することになります。
その分だけ自分の土地が小さくなります。

その残った土地の大きさを基準に、
現行の建築基準法に則って計画します。

また、その道路が通行可能になるように、
隣り近所の方々から、
将来建て替えるときに土地の一部を
道路として提供してもいい、
という承諾が必要になります。

この承諾をいただくことが
実は一番たいへんな交渉になります。

特に角地の土地をお持ちの方は、
一面が道路に面している場合、
あえて通路に面している部分を
道路として使えるように
土地を提供しなくてもいいので、

わざわざ土地が小さくなってしまうことを
選択、承諾することを
拒む傾向にあります。

このように、建て替え不可の土地を
建て替え可能の土地にするためには、
手続き上の様々な障害があり、
一筋縄でいかないことが多々あります

でも、合法的に家の建て替えすることを考えると、
トライする価値はあると思います。

しかしながら、どうしても承諾が得られない場合は
建て替えを諦め、リフォームで対応することになります。

建て替えと大規模リフォーム(フルリフォーム)を比較した場合、
それぞれにメリット・デメリットがあります。

建て替えの場合のメリット・デメリット

建て替えの場合は、自由に、地盤・基礎からすべてを現行の基準に合わせて
建てることができるので、
思いを叶える家づくりができることがメリットです。

デメリットとしては、
現在住んでいる家より小さくなってしまうことが挙げられます。

フルリフォームの場合のメリット・デメリット

一方、フルリフォームの場合は、
家の広さはそのままにできることがメリットです。

屋根、外壁から内装まで、大きさ・形を変えなければ、
まるで新築のようにリフォームすることができます。
間取りの変更も可能です。
暮らし方をイメージしやすいかもしれません。

デメリットは、
地盤を補強することができないので、
根本的な地震対策を施すことが難しいということです。

しかし、基礎の補強や耐震性を高める工夫はできます。

国でも、地盤の状態に関係なく、
震度6強の地震でも倒壊しないレベルの
耐震補強基準を示しています。

地方自治体が設ける耐震改修工事の助成金制度を
活用できることは資金的にも助かります。

もう一つのデメリットとしては、
骨組み(土台・柱・梁・屋根下地)だけにするための撤去費用が
全面解体工事に比べて余計に掛かってしまうことです。

建て替えの場合は全て解体してしまえばいいですが、
フルリフォームの場合は骨組みを残しながら、
ていねいに撤去していく必要があるからです。

土地事情を克服して新たな暮らしの実現をする

新たな暮らしを送れるよう家をリセットしたい、
という思いを実現するためなのに、
自分たちの思うようにできない事情の土地があります。

家族代々住み継いできた土地から離れたくないという
気持ちがある一方で、
手放すにしても売ることもできないという現実があります。

利用できる制度は
どんどん活用していくべきだと思いますが、

活用を阻んでしまうほどの障害を
少しでも少なく、小さくできたら、
もっと前向きに考える方たちは
たくさんいるのではないかと思います。

そんな方たちの少しでもお役にたてる
工務店でありたいと常に考えています。

村松工務店は、自然素材を多用した
笑顔いっぱいの、気持ちいい家を造る
地域密着工務店です。

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